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第一条：为了促进枝江经济开发区姚家港工业园的开发建设，有效地规范和管理开发建设行为，更好地落实《枝江市城市总体规划（2003－2020）》,根据建设部《城市规划编制办法》制定本规划。本规划是法定分区规划，是枝江经济开发区姚家港工业园建设的指导性文件。

第二条：姚家港工业园分区规划是今后一定时期内各项建设的准则。在园区范围内进行各项建设活动的单位和个人，均应执行本规划。

第三条：本次分区规划的规划范围为：南起长江，北至318国道，东以玛瑙河为界，西至石宝山，总面积约16.40平方公里。

9、《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2004〕232号）

1、以枝江市总体规划为依据，完善总体规划及各专业规划对工业园区的具体要求；

2、优化用地布局，合理安排各项建设用地、建设时序和建设规模，远、近期结合，规划布局留有弹性，切实处理好总体与局部、近期和远期、需要与可能的关系；

3、因地制宜，科学合理地确定用地建筑容量控制指标，实现园区经济、社会和环境三效益的统一；

4、注重环境保护、发展循环经济、加强园区基础设施建设、改善园区投资环境，促进园区可持续发展；

5、节约用地的，充分挖掘园区土地资源，培养新的经济增长点，处理好新建设区与已建成区之间的关系。

1、本着“科学发展观”，以及“十分珍惜和节约土地”的基本国策，合理规划，灵活布局；

2．以人为本，充分利用自然景观资源，加强污染防治，改善和提高园区环境质量，建立良好的生产空间和人居环境，使园区步入可持续发展的良性轨道；

4、弹性发展原则：适应社会、经济发展需要，规划应留有一定的弹性和灵活性，以适应园区不同发展阶段的需求和社会主义市场经济的需要；

5、可操作性原则：规划应与市政府对园区建设和开发的控制和管理的方式相结合，充分研究规划实施的可能性和可行性，使规划易于操作。

明确用地功能，合理布局生产空间和人居环境，完善基础设施配套，提高规划区环境质量，形成以磷化工、煤化工、盐化工三类工业为主，配套建设管理、居住、商务服务设施为辅的特色化工园区。

1、明确工业园区发展目标与职能定位，规划合理的园区发展规模；

3、统筹考虑工业发展用地与其他园区建设用地，原则确定各地块建筑高度、容积率等控制指标，优化园区功能和布局结构。

5、处理好经济发展与环境保护的关系，发展循环经济，实现可持续发展。；

第一章园区发展条件及策略

园区具有优越的交通条件、充足的水资源、良好的大气扩散条件以及现状工业发展有一定基础等优势。

园区同时也存在着土地利用粗放、用地功能布局混杂、基础设施严重不足、竞争压力大以及拆迁改造难度较大等不利条件。

1、应树立规划先行的新理念：对于部分和本次分区规划有冲突的已征土地，应重新划定用地红线；

3、把可持续发展战略落到实处：完善配套的基础设施和环保措施，形成“资源－产品－再生资源”的产业链；

第二章性质与规模

本次分区规划确定湖北枝江经济开发区姚家港工业园的性质为：枝江市重要的工业基地，以磷化工、煤化工、盐化工为主导的化工园区。

1、人口规模：规划至2020年，园区就业岗位数约为30000人，其中在园区居住生活的职工数为4500人，在园区居住生活的总人数为7000人。

2、用地规模：规划至2020年，园区建设用地面积909.17ha, 其中工业用地面积542.82ha，占总建设用地的59.71％。

第三章土地利用规划

至2006年底，规划范围内现状建设用地共166.62公顷，其中工业用地面积76.61公顷，占总建设用地的45.98％。

用地评价范围面积1640.25 ha，除建成区166.62ha外，根据地形坡度等要素将评价范围内的用地划分三类用地：

姚家港工业园的布局结构可以简单的表述为“一带两片两脉”。

两片：规划工业园区北部形成居住生活片区和磷化工业发展片区；

两脉：脉是指分隔园内片区之间的生态绿廊，是以现状的山体绿地、水系为基础沿三宁大道和垂直三宁大道布置的两条生态绿廊，生态绿廊内主要发展生态农业，充分发挥土地的经济效益，有利于居住生活片区形成良好的居住环境。

1、 明确功能分区，各类工业用地相对集中，居住区成组成团布置，避免穿插，形成合理的功能分区，集约利用园区用地；

2、 保护自然山水景观资源，加强市政基础设施配套，巩固和加强规划区发展的基础；

3、 积极引导园区建设用地开发由粗放经营向集约化转化,适当提高建设用地的开发净密度，促进园区建设平衡有序发展；

4、引导园区空间合理拓展，以满足未来十二年园区建设的要求，其中，基础设施、生活服务设施及公园绿化等政府提供的园区综合配套设施用地必须优先保证。

◆ 根据人口发展规模和人口分布原则合理、集中安排居住用地；

◆ 注重居住环境建设，充分利用当地的地形地貌和植被水系等资源，营造良好的环境景观；新建住宅区绿地率应大于35％，集中绿地率应大于10％。为改善和提高居住质量创造条件；

◆ 鼓励住宅用地集中开发，扩大小区建设规模。新区住宅的开发建设，应以小区为单位进行开发建设，小区规模不宜太小，原则上不低于3公顷，以利于小区服务设施配套和住宅空间组织；

◆ 园区居住用地规划应把旧居民点的改造和新居住区开发建设统一结合考虑，居住建设、环境建设以及基础设施建设同步进行。

居住用地的规划总体上依托现状居民点、山水公司在建居民点、三宁新村已征用地红线，集中布置居住用地，分别用于村民搬迁安置和规划区配套倒班宿舍。并通过公共设施、公共绿地、防护绿地的建设，形成良好的居住环境。

规划居住用地总面积为49.28公顷，居住用地占园区建设用地的5.42%。

◆ 根据分级配置、适量超前、均衡分布、服务产业的布局原则，规划按照各个级别进行配置。

◆ 按人口规模、园区发展方向以及国家标准确定合理的指标。

◆ 行政办公用地：规划占地面积3.24公顷，占园区建设用地的0.35％。

◆ 教育机构用地：规划保留现状姚家港幼儿园并适当扩大其规模，占地面积0.73公顷；将姚家港小学搬迁至居住社区内，作为居住用地配套小学，占地面积2.87公顷；其中小学和幼儿园规模分别为18班和12班。规划区内的九年义务教育主要由居住社区配套小学和董市镇中学承担，规划区内的不设中学。

◆ 文体科技用地：规划在三宁大道一侧结合公共绿地布置文化服务中心一座，占地面积0.80公顷，占园区建设总用地的0.09％，以居住社区为单位布置社区体育活动设施。

◆ 医疗保健用地：保留园区内现状卫生院，占地面积0.73公顷，占园区建设用地的0.08％。

◆ 商业金融用地：规划沿三宁大道一侧集中布置商业用地，靠近居住用地的部分商业设施主要为园区内的居民服务，靠近318国道的商业设施主要为过境交通服务；占地面积10.65公顷，占园区建设用地面积的1.17％。

◆ 既照顾现状，又使园区功能分区相对明确，便于交通组织、降低建设成本；

◆ 处理好工业区与居住区之间的关系，工业区与居住区之间有必要隔离，又需有方便的交通联系；

◆ 相关工业之间应取得良好的联系，发展必要的协作，发挥产业的关联作用；

◆ 处理好工业区与城市对外交通的关系，满足工业发展所需的良好交通条件，减少运输费用。

工业用地在园区总体格局中主要沿长江和玛瑙河布置，规划工业用地面积542.82公顷，占园区建设用地的59.71％。

结合沿江的集中码头和货运铁路站场集中布置仓储用地，规划仓储用地面积54.66公顷，占园区建设用地面积的6.01％。

规划新增的对外交通用地主要是规划的货运铁路、货运铁路站场以及集中码头，规划对外交通用地面积24.15公顷，占园区建设总用地的2.66％。

第四章四线控制导则

1、道路交通设施规划控制红线：规划中用于界定城市道路广场用地、对外交通用地（管道运输用地除外）和交通设施用地的控制线称为红线。红线导控的核心是控制道路及重要交通设施用地范围、限定各类道路沿线建（构）筑物的设置条件；

2、生态建设区规划控制绿线：规划中用于界定公共绿地、防护绿地和生产绿地等绿地的控制线称为绿线；

3、水域岸线规划控制蓝线：规划用于划定较大面积的水域、水系、湿地及其岸线一定范围陆域地区作为保护区的控制线称为蓝线；

4、市政公用设施规划控制黑线：规划用于界定市政公用设施用地范围的控制线。黑线导控的核心是控制各类市政公用设施、地面输送管廊的用地范围，以保证各类设施的正常运行。

1、严格控制道路用地红线，红线内土地不得进行任何与道路功能不相符合的使用；

2、新建道路应实行统一的城市道路断面、建筑退缩道路距离，保障城市道路建设的标准化和规范化，特殊道路的断面形式，可按园区规划要求另行确定；

3、道路红线两侧建（构）筑物应根据规划管理要求由规划道路红线两侧分别向外退缩，退缩范围内属绿地，不得建设永久性或临时性建（构）筑物。

道路红线宽度（米）	建筑物后退道路红线的最小距离（米）				备注
道路红线宽度（米）	高层建筑	多层建筑或裙房	高层建筑退交叉口	多层建筑或裙房退交叉口	备注
10-20	5	3	8	5
21-40	8	6	10	8

1、严格控制铁路沿线用地，在控制用地内不得进行其他建设；

2、建（构）筑物与最近的铁路路轨中线之间距离不得小于15米;

3、建（构）筑物与铁路之间的退让用地，鼓励种植乔木，形成良好的噪音隔离屏障。

1、严格保护规划范围长江和玛瑙河水域，原则上不得改变其原有的水域形态，不得减少水域面积。

2、长江、玛瑙河蓝线控制区的宽度从堤防斜面与平地交叉点算起，其中长江按30米划定，玛瑙河按15米划定。在蓝线控制区内的陆域内不得建设除防洪排涝必须的设施及港口以外的任何其他建（构）筑物。

2、绿地建设用地指标，应符合国家行业标准的规定，其中规划与居住区生活区配套的公共绿地的绿地率不能低于70%；街旁绿地的绿化种植用地面积不低于其用地面积的65%。

1、 黑线范围内不得进行与之不相关的其他建设，以保证市政设施的正常运行；

2、 黑线范围的划定应满足市政设施设置的有关规范的要求。

第五章园区开发控制

1、 拆迁安置区的设置应充分考虑原村镇居民的地域习惯，遵循就地、就近回迁安置的原则；

2、 拆迁安置住宅应提供良好的服务设施和生活环境，住宅的设计应当充分考虑原居民的社会结构、生活习惯特点；

3、 拆迁改造在建设时序上需要紧密结合产业区开发建设，以能更好的推进实施；

4、实施中多考虑农民安置问题，并适当采取如下措施：投入资金鼓励农民参加就业培训；通过政策倾斜鼓励园区企业在建设中积极吸收拆迁失地农民就业。总之，应当在工业园区的建设中有目的、分步骤地解决拆迁改造、农民安置等问题。

1、就地回迁、就近安置：如果原村镇居民住宅所在地段在规划中还是居住用地的，应当就地回迁；如果原村镇居民住宅所在地段内规划中没有住宅用地，则就近回迁。

2、相对集中，完善配套：规划考虑根据原居民所在不同区域，根据村民自愿的原则，尽可能在规划区的居住片区中整村安置。

第三十三条：从园区远景建设用地出发，通过街坊划分，制定各街坊的土地开发控制要求，以达到对分区土地开发强度的控制。

针对工业园区现状土地开发现状情况，规划对土地开发按照如下原则加以控制：

1、更新已建成区、改善园区环境：现状工业园区属于高开发强度片区，规划上将通过改造，降低建筑密度，改善环境质量，补充各项配套设施。

2、加强土地控制、引导组团发展：对新开发用地，要加强控制，制定控制指标体系，引导组团的发展。

规划根据工业园区的结构布局，将园区划分为6个片区，每个片区根据城市道路、土地使用性质和各类规划控制界线划分为若干街坊和特殊区。片区是指一般的城市功能区，特殊区主要指城市组团绿化带、生态保护区、农业用地、自然山体、水域等。

规划针对片区、街坊坊提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括用地性质、面积、容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率等，各街坊规划指标见附表6－1

片区	街坊	用地性质	用地面积（ha）	容积率	建筑密度(％)	绿地率(％)	建筑限高(m)
YJG01	YJG01-01	发展备用地	21.49	——	——	——	——
	YJG01-02	T1	0.70	0.6-1.5	40	25	20
	YJG01-03	C5	0.74	1.5-3.0	60	20	30
	YJG01-04	C4	0.73	1.2	25	35	25
	YJG01-05	C5	2.72	1.5-3.0	60	20	30
	YJG01-06	发展备用地	14.38	——	——

第一章 总则

第一章 园区发展条件及策略

第二章 性质与规模

第三章 土地利用规划

第四章 四线控制导则

第五章 园区开发控制

第一章总则

第一章园区发展条件及策略

第二章性质与规模

第三章土地利用规划

第四章四线控制导则

第五章园区开发控制