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市建设局旧城区改造规划说明

日期：2007-8-3 16:39:05 来源: 点击：

为了进一步改善我市投资环境和人民群众居住条件，促进经济建设和社会发展，适应改革开放的需要，现就加快旧城区改造步伐有关问题说明如下：

一、重要意义

加快旧城区改造步伐，既是进一步提高我市经济社会发展水平，进一步改善投资环境，适应深化改革、扩大开放的需要；又是进一步改善我市人民群众居住条件，造福子孙后代的需要;更是挖掘城市用地潜力，促进市域经济快速发展的需要。加快旧城区改造步伐，对于改善城市环境，增强城市功能，提升城市品位均具有十分重大的意义。

二、指导原则

（一）旧城区改造必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则，在城市规划指导下进行，通过改造将我市逐步建设成为规划科学、设施完善、环境优美、有利生产、方便生活并适应人民群众日益增长的物质和精神文化生活需要的现代化城市。

（二）要坚持可持续发展，环境友好的原则，进行旧城区改造必须以提高城市基础设施水平为先决条件，以调整城市区域功能为重点，以提高可持续发展能力，提升环境综合水平，以适宜人类居住为目标，实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。

（三）要坚持效率优先的原则，以提升旧城商业聚集效应，提升城市品位，突出特色为重点，调动一切积极因素，采用市场的办法，公平、公开有序推进，有计划、有步骤地进行综合开发，配套建设。统筹安排各项建设用地，合理确定建设改造时序，达到效益、质量和速度的统一。

三、重点和目标

旧城区改造以实施我市城市规划，完善调整城市功能，用地布局，加快城市基础设施建设和改善人民群众居住条件为重点，并使水电设施完善的成套住宅在住宅总数中所占比例提高；危破房屋全部得到改造，低矮简陋房屋基本上得到改造；城市基础设施配套水平显著提高，城市环境面貌得到较大改善。

四、改造的途径

多层次、多渠道筹集旧城区改造资金，制订旧城区改造与国有土地使用权有偿出让或批租相结合的政策，充分发挥土地资源的聚财作用，筹集城市基础设施和配套设施建设资金。允许土地使用权合理依法流动，加强对隐形房地产市场的管理。加快住房制度和金融体制改革，增强房地产开发的后劲。

五、改造的范围

根据我市城市总体规划和现有城市基础设施现状，确定八十年代底以前已基本建成的区域为旧城改造区域，具体规划的旧城区改造的范围为：东起前进路，南至沿江大道，西至公园路，北抵友谊大道，并逐步将江汉大道以东范围纳入旧城改造范围加以控制。

六、改造的分类

根据我市城市总体规划和城市建设总体设想，对旧城区应分别按城市功能分区，根据城市总体规划，迎宾大道和民主大道是新、旧城区联系的主要干路。其景观设计和建设应把握好新旧关系，旧城段的建筑可适当美化，重在绿化建设；新城段的建筑应体现现代商业、行政、文体以及工业建筑的性格，应运用现代设计语言（或符号）进行造型，不宜做****的建筑。

一是城市主干道两侧，重点改造成为我市金融、商贸、娱乐中心。该类旧城区改造应降低建筑密度，增加绿化面积，提高容积率，降低过高人口密度，规划建筑布局应以大体量、多层、高层相协调的群体建筑为主，形成具有较完善的城市基础设施、较合理的交通组织的现代化城市中心区；

二是为近期综合开发以居住为主体的结合区，按照旧城区改造与城市布局调整、危房改造与“解困”住房相结合的原则，该类旧城区改造应降低建筑密度，增加绿化面积，提高容积率，完善城市基础设施，提高公建配套水平，规划建筑布局以多层为主、高层为辅，高低错落；

三是老城区新增加文化娱乐用地。

七、规划指标

旧城区区改造是一项巨大、复杂的系统工程，具有很强的科学性和技术性，必须严格按照城市规划，编制详细规划，用规划来进行指导，制订旧城区改造规划，要有利于发展第三产业；要注重现代化城市的有关配套设施建设；要切实注意建筑格局设计风格、总体布局的和谐，使旧城区改造后的风貌发生显著变化，并做到建筑物和城市道路、绿化、配套设施同步建设，体现出较高的现代化水平。多层建筑容积率：1.8以内，建筑密度25%-35%，绿地率应该不小于25%，但要通过科学的规划设计手段，提高环境效益。

进行旧城区改造，必须把保护和开发利用城市资源作为重要内容，并成为城市新的经济发展点。

八、改造分区及控制指标

1、迎宾大道以北，民主大道以西，友谊大道以南，公园路以东地块。该地块现有长途汽车站、体育场及大量私宅，建筑密度较大，容积率及绿地率较低。在规划中以车站为主体，进一步完善公共服务设施，地块内的工业企业逐步迁出，体育场现作为市级服务设施，市政府搬迁后作为区级服务设施建设。该地块改造中应降低建筑密度，提高容积率与绿地率，建筑密度控制在30%以下，容积率在2.5以下，绿地率达到25%以上。

2、迎宾大道以南，民主大道以西，沿江大道以北，公园路以东地块。该地块内现有五柳公园及大量私宅，建筑密度大，容积率及绿地率较低，五柳公园周边建筑物破烂，低矮建筑物不能使公园绿地透出影响整体景观效果，在规划中以公园为中心，逐步拆除周边建筑物，建设透景墙，使绿地透出。增加绿地面积，建筑设计应与公园景观融为一体。该地块建筑密度控制在30%以下，容积率在1.4以下，绿地率达到50%以上。

3、迎宾大道以南，民主大道以东，沿江大道以北，建设路以西地块。该地块建筑密度高，容积率低，建筑物建设较早，年代陈旧，部分已成危房，基础设施不配套。马店路周围区域作为城区最早发展的地区，在规划中保留其特色，以见证枝江渊远的发展历史。进一步完善相应的配套设施，降低建筑密度，适当提高容积率，逐步将该地块建成全市商业、文化中心。建筑密度控制在30%以下，容积率在1.8以下，绿地率达到25%以上。