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枝江市城市规划管理技术（2）

 日期：2005-9-7 19:51:51     来源:   点击： 

7.1.3居住小区、组团开发一般应以街区为规划单元，建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设。
(1)多层居住建筑为6000平方米；
(2)中高层、高层居住建筑为8000平方米。
建设用地未达到以上规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：
(1)邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；
(2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；
(3)规划建设区内的现状农村地区的建设，因特殊情况，确实难以达到以上规定面积的。
7.1.4原有建筑的建筑容量控制指标已达到规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行新建、扩建。
7.1.5建筑架空层不论其高度均应计入层数，半地下室地上部分高度大于1.2米应计入层数；架空层层高小于2.2米，不计建筑面积；架空层层高大于2.2米(含2.2米)，均应计算规划建筑面积；架空层通透并用于公共停车或绿化的，不计规划建筑面积。
7.1.6采用框架结构的住宅，层高不小于3.0米。
7.1.7多层住宅宜采用坡屋顶，屋顶附属物(考虑窗、屋面阳台、露台等)宽度之和不得大于建筑面宽的1/2，老虎窗宽度总和不得大于建筑面宽的1/3。
7.1.8住宅凸窗最外边距外墙边线的距离不得大于0.6米。
7.2建筑间距
7.2.1建筑间距除满足本章规定外，还应符合消防、卫生、环境保护、防灾、通风、工程管线埋设和建筑保护等方面的规范和城市设计的要求。
7.2.2住宅间距
7.2.2.1多层、低层住宅平行布置时，其最小间距不得小于南向建筑北向外墙从地面至女儿墙高度的1.0倍（老城区零星改建不得小于0.8倍）。
7.2.2.2住宅底层为商店或其它非居住用房时，住宅间距的计算不得扣除底层的高度。但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时可扣除底层裙房高度。
7.2.2.3多层住宅垂直布置时应符合下列规定：
(1)多层住宅南北向垂直布置时，其间距不得小于南侧建筑高度的0.6倍；
(2)多层住宅东西向垂直布置时，其间距不得小于较高建筑高度的0.6倍。
(3)当其山墙宽度大于14米，应按平行布置间距规定控制；
7.2.2.4多层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：
(1)住宅建筑的夹角不大于30度时，其最窄处间距按平行布置的住宅控制；
(2)住宅建筑的夹角大于30度，小于或等于60度时，其最窄处间距不得小于南侧建筑高度的0.6倍；
(3)住宅建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置间距规定控制。
7.2.2.5高层住宅与高层住宅及高层住宅与多、低层住宅的间距应满足国家强制性规范要求(在大寒日底层满窗日照不少于2小时)，并且宜符合表7.2.2.5的规定：
高层住宅与高层住宅和多、低层住宅之间最小间距
表7.2.2.5

高层住宅面宽	南向为高层住宅最小间距	东西向为高层住宅最小间距
≥25米	26	24

7.2.2.6住宅侧面间距，应符合下列规定：
(1)条式住宅，多层之间不应小于8米；高层与各种层数住宅之间不应小于13米；
(2)侧面有窗的各种层数住宅与高层塔式住宅侧间距应不小于18米。
7.2.3非居住建筑间距
7.2.3.1医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距应符合表7.2.3的规定。
医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表
表7.2.3

建 筑 性 质	建 筑 间 距	备   注
托儿所、幼儿园	南向遮挡建筑高度1.25倍
学          校	南向遮挡建筑高度1.2倍	两教室长向相对间距不少于25米
医院病房楼、(休疗)养院住宿楼	向遮挡建筑高度1.2倍

7.2.3.2除7.2.3.1款所列的建筑以外，其它无特殊要求的非居住建筑的间距按住宅间距的0.8倍控制，并应符合消防间距的要求。
7.2.3.3非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。
7.2.3.4非居住建筑与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制。但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距宜按住宅间距控制。
7.2.4建筑间距计算需同时符合下列规定：
(1)建筑物间距按最凸出的外墙边线间距计算；
(2)建筑物纵墙面外挑阳台、楼梯平台、走廊及凸出辅助设施部分的累加长度超过纵墙面长度1/3且超出外墙边线0.6米的，其间距按最大外凸部分的垂直投影线计算；
(3)住宅建筑山墙设置外挑阳台的建筑间距按阳台外边线的垂直投影线计算。
7.3容积率的奖励与补偿规定
7.3.1提供部分公益用地的（如提供社会停车场，公共绿地），允许在规定的容积率上提高0.1—0.3。
7.3.2提供连接两个建筑物的公共天桥或地道的，允许增加部分建筑面积。
7.3.3提供其它市政公用设施用地的，允许提高部分建筑面积。
7.3.4获得容积率补偿的极限值，不得超过规定的容积率的1.1倍，且建筑密度不得超过原建筑密度的10%，建筑间距不得低于1：0.8。
7.4建筑物退让
7.4.1建筑物退后用地红线距离和退后道路红线距离除满足消防、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面的要求外，还应符合本章的规定。
7.4.2建筑物退后道路红线
7.4.2.1沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多层建筑，其后退道路红线由城市规划行政主管部门根据建筑规模和道路等级确定，且距离不得小于3米。在老城区按此规定控制确有困难的，经城市规划管理部门核定，其后退距离可适当缩小，但不得小于2米。低层建筑后退道路红线的距离不得小于2米。
7.4.2.2新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑，其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离，除满足国家规范外，不得小于12米，并应留出临时停车或回车场地。
7.4.2.3高层建筑后退道路红线的距离，应按下列规定控制：
(1)建筑高度小于或等于60米的，不得小于8米；
(2)建筑高度大于60米、小于或等于100米的，不得小于10米；
(3)建筑高度大于100米的，应不小于15米。
7.4.2.4道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于2米，高层建筑不得小于3米(自道路规划红线直线段的连接线算起)。
7.4.2.5沿河道道路规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除满足有关的规定外，不得小于6米。
7.4.2.6沿铁路两侧兴建建筑物应符合以下规定：铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米，且距坡脚不得小于6米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。
7.4.2.7建筑物后退公路规划红线的距离，应按下列规定控制：
(1)沿高速公路退后红线50米；
(2)沿国道退后红线20米；
(3)沿省道及一般公路退后红线15米。
7.4.3建筑物退后用地红线
7.4.3.1沿建筑基地边界的建筑物，其退后红线距离按本身建筑间距的一半控制。
7.4.3.2界外是居住建筑及学校、医院、托幼等建筑的，除须符合7.4.3.1款规定外，须同时符合7.2条建筑间距的有关规定。
7.4.3.3界外为公共绿地、广场、水面等开敞空间时，退后红线距离按7.4.3.1款非居住建筑的离界距离控制。
7.4.3.4地下建筑物的离界距离宜不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部距离)的0.7倍，且最小值为5米。
7.5建筑物高度退让及控制
7.5.1城市主次干道两侧建筑物高度限制按城市规划设计确定。
7.5.2建筑物的高度除符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，必须同时符合本节的规定。
7.5.3在有净空高度限制的气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
7.5.4在文物保护单位和建筑保护单位周围新建、改建建筑物，其控制高度应符合第9章的有关规定，并应编制详细规划、城市设计或建筑设计方案报批。
7.5.5沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：
(1)沿路一般建筑的控制高度达到道路规划红线宽度加建筑后退距离之和的1.5倍后，宜按斜线向后退让；
(2)建筑物临接两条以上道路的，可按较宽道路规划红线计算其控制高度。
7．5．6建筑物直接临接广场、河道、电力线走廊的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的1/2宽度计为道路红线宽度。

8、公共设施

8.1枝江市公共设施标准按市级、镇级（街道）、居住小区级配置。市、街道和镇三级公共设施列入公共设施用地(C),居住小区级列入居住用地(R)。
8.2城市公共设施分类按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)执行。
8.3居住区及以下各项公共服务设施按《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93,2002年版)的规定进行配套。
8.4居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。

9、旧区改建与历史文化保护

9.1旧区改建应同产业结构调整、工业企业技术改造和环境整治紧密结合。
9.2根据现状特点、改建目的和经济条件，旧区改建可采取局部改建、道路沿线改建和成片集中改建三种方式。
9.3旧区改建要注意控制人口密度和建筑容积率。
9.4用地标准
9.4.1旧区改建应根据改建目的、改建方式及改建区的现状特征确定建设用地标准。
9.4.2城市建设密集区或人口密集区的改建，建设用地标准可按国家及本技术规定相关规定的下限控制，但人均建设用地面积不得低于50平方米，主要用地指标应符合表9.4.2的规定。
人口密集区改建主要用地指标
表9.4.2

用地名称	占总用地(%)	人均用地(m2)
公共设施用地	15-20	8-14
其中：商业金融用地	6-8	4-6
工业用地	0-4	0-2
道路广场用地	15-25	10-15
绿地	15-22	7-9
其中：公共绿地	------------	≥7

9.5文物、古建筑与传统风貌保护
9.5.1具有历史纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹、古建筑、古树木等，应予以妥善保护，并应按下列规定执行：
9.5.1.1国家、省、市级重点文物保护单位应按三级进行保护：
(1)绝对保护区：指文物本身；
(2)景观保护区：指与文物关系密切，景观上融为一个整体的环境区域；
(3)环境保护区：指对文物保护有影响的环境控制区。
9.5.1.2国家、省、市级重点文物保护单位的保护必须遵照国家《文物保护法》的相关条目执行。
9.5.1.3在划定的景观保护区范围内，不得进行与保护对象无关的工程建设。
9.5.1.4在环境保护区内，不得增建、新建与保护对象不相协调的建筑物、构筑物。
9.5.1.5被保护对象有破损的，应按原状修复。
9.5.2城市旧区改建中，对于代表城市传统风貌和地方特色的街区和建筑物、构筑物，应予以保留，并应按下列规定执行：
(1)传统商业街市老字号店铺等，应加以保护；出现损毁的应按传统特色形式恢复；
(2)保护性旧街区内，应以多层和低层建筑为主，以保护街区原有的环境尺度；
(3)保护性旧街区内新建项目，其建筑风格、体量、色彩等方面，应与街区环境统一，不得破坏整个街区的环境风貌。

10、村庄建设

10.1本章规定适用于枝江市城市规划区内的村庄。
10.2村庄建设规划应符合《村镇规划标准》(GBJ50188-93)的规定。
10.3村庄规划建设用地范围，应由分区规划或所在镇的总体规划加以界定。
10.4村庄规划用地规模的确定应符合以下规定：
10.4.1人口计算基数应以现状公安局登记在册的各行政村的户数和常住人口数为计算基数。
10.4.2农村居民用地的基底投影面积不得超过120平方米；且每户总建筑面积不得超过240平方米。
10.4.3农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地按每户200平方米计算。
10.4.4以上各项用地之和不得超过村庄总体规划所确定的村庄户籍总人口数乘以150平方米的规模。为几个村共同服务的中学用地不计入村庄建设用地。
10.5农村村民私人建房，应符合以下规定。
10.5.1农村村民私人建房，每幢建筑的层数不应超过三层；屋顶提倡采用坡屋面。
10.5.2如需设置消防通道，建筑物山墙最小距离应大于6米。

11、道路和交通公用设施

11.1城市道路
11.1.1城市道路规划建设应符合《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)的规定。
11.1.2城市道路横断面形式可按表11.1.2规定确定。
人口密集区改建主要用地指标
表11.1.2
道路类别 横断面形式 备  注
快速路 
两块板
主干路 
三块板
次干路 
三块板
支  路 
一块板
11.1.3城市道路交叉口的形式可按表11.1.3的规定执行。
城市道路交叉口形式
表11.1.3

相交道路	快速路	主干路	次干路	支  路
快速路	A	A	AB	---
主干路		AB	BC	BC
次干路			CD	CD
支  路				DE

注：A为主体交叉口；B为展宽式信号灯平面交叉口；C为平面环形交叉口；D为信号灯管理平面交叉口；E为不设信号灯的平面交叉口。
11.1.4应避免设置错位的T字型路口，已有的错位T字型路口，在规划时应改造。
11.1.5城市各级道路规划的指标可按表11.1.5的规定执行。
城市各级道路规划指标
表11.1.5

道路类别	设计车速(km/h)	路网密度(km/hm2)	道路中机动车道条数(条)	道路宽度(m)	每车道宽度(m)
城市道路	60-80	0.3-0.4	4-6	35-40	3.75
城市道路	40-60	0.8-1.2	4-6	40-50	3.5-3.75
城市道路	40	1.2-1.4	4	25-30	3.5
城市道路	30	3.0-4.0	2	15-20	3.25-3.5
住宅区内道路	20		2	8--12
住宅区内道路	15		1--2	8---10	3.25
住宅区内道路				2.5	3.25

注：上表道路宽度不包括两侧绿化带宽度。
11.1.6在规划道路红线宽度时，应同时确定道路绿地率，道路绿地率应符合下列规定：
(1)园林景观路绿地率不得小于40%；
(2)红线宽度在40-50的道路绿地率不得小于20%；
(3)红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于15%。
11.1.7主干路两侧不宜设置公共建筑的出入口。
11.1.8人行天桥或地道的设置条件：
(1)横向交叉口的行人流量大于5000人/小时，同时进入该路口的当量小汽车交通量大于1200辆/小时，就应设置人行天桥或地道；
(2)行人横过快速路、高速公路时，必须设置人行天桥或地道；
(3)铁路和城市道路相交道口，因列车通过一次阻塞步行人流超过1000人次或道口关闭的时间超过15min时，应设置人行天桥或地道。
11.1.9在城市的商业文化中心，有条件时应逐步开辟成商业步行区，商业步行区距城市次干路距离不宜大于200米，步行区进出口距公共交通停靠站的距离不宜大于100米。在步行区外100米范围之内，应设机动车和自行车停车场(库)。
11.1.10主次干路人行道应设置盲道，并采用无障碍设计。
11.1.11当道路宽度超过四条机动车道时，人行横道应在车行道的中央分隔带或机动车道与非机动车道之间的分隔带上设置行人安全岛。
11.2城市公交站点
11.2.1公共交通车站服务面积，以300米半径计算，不得小于城市用地面积的50%；以500米半径计算，不得小于90%。
11.2.2快速路和主干路及郊区的双车道公路，公共交通停靠站不应占用车行道。停靠站应采用港湾式布置，市区的港湾式停靠站长度，应至少有两个停车位，宽度应不小于2.5米。
11.3城市道路交叉口
11.3.1城市道路平面交叉口
11.3.1.1平面交叉口的进口需设展宽段、并增加车道条数时，每条车道宽度宜为3.0-3.5米，展宽段的长度，进口道展宽段长度为50-80米，出口道展宽段长度为30-60米，当出口道车道数达3条时，可不展宽。
11.3.1.2环形交叉口，当机动车与非机动车混行时，环道总宽度宜为18米-20米，中心岛直径宜取30米-50米；当交叉口交通量超过2700辆/小时当量小汽车时，不宜采用环形交叉口。
11.3.1.3当城市道路网中整条道路实行联动的信号灯管理时，其间不应夹设环形交叉口。
11.3.1.4在交通繁忙的环形交叉口的中心岛，不宜建造小公园。中心岛的绿化不得遮挡交通的视线。
11.3.2城市道路立体交叉口
11.3.2.1城市道路修建立体交叉口应根据相交道路性质和交通流量大小予以确定。结构形式应力求简洁、占地面积少。
11.3.2.2城市道路立体交叉口应与相邻交叉口的通行能力和车速相协调，立体交叉口的设置应从城市道路网整体上统一考虑。
11.4城市广场
11.4.1城市游憩集会广场不应太大，每处宜为1万平方米～2万平方米。
11.4.2广场绿化设计
(1)公共活动广场周边宜种植高大乔木。集中成片绿地不应小于广场总面积的25%，并宜设计成开放式绿地，植物配置宜疏朗通透；
(2)车站、码头的集散广场绿化应选择具有地方特色的树种，集中成片绿地不应小于广场总面积的10%。
11.5城市停车场
11.5.1外来机动车公共停车场，应设置在城市出入口道路附近或其它合适的地点。市内机动车公共停车场应靠近主要服务对象设置，其场址选择应符合城市环境和车辆出入不妨碍道路畅通的要求。
11.5.2地面停车场用地面积，每个停车位宜为25～30m2；停车楼和地下停车库的建筑面积，每个停车位宜为30～35m2；自行车公共停车场用地面积，每个停车位宜为1.5～1.8m2。
11.5.3按停车场规模，少于50辆的停车场可设一个出口；50～500辆的停车场，应设两个出入口；大于500辆的停车场，出入口不得少于三个，两个出入口之间的距离宜大于10米，出入口宽度不得小于7米。
11.5.4配建停车场
11.5.4.1商业购物中心、文化娱乐体育中心、宾馆、公园、办公楼、影剧院等，必须建设与之相配套的机动车停车场(库)和自行车停车场及供本单位职工的自用停车场，停车场的基本规模可根据建筑性质、规模确定。

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